深圳房价野蛮上涨 专家称今年无拐点

发布时间:2015-12-7 编辑:zhaojiayuan点击量:3144

    似乎有些令人意外,在经济低迷,股市震荡的这一年里,珠三角楼市却迎来丰收。

 

深圳房价野蛮上涨 专家称今年无拐点

 

深圳楼价走势

    数据为证,达到去年的销量:惠州中山用了10个月,佛山、江门只用了9个月,东莞过去6个月成交量相当于去年全年。而广州楼市今年成交量或过千万平方米。

    深圳市规划和国土资源委员会12月1日公布数据,11月新建商品住房每平方米成交均价突破4万元大关,达到44761元,同比上涨68 .7%,继续领涨全国。

    中国社会科学院12月3日发布报告称,房价在经历较快上升后,2016年第二季度后,有出现一波断崖式下跌的可能(之后又发消息称媒体对报告的解读不准确)。

    而自今年“3·30”开始的楼市宽松政策,目前还看不到收紧的迹象。珠三角明年房价是涨是跌?不妨听听各方的说法。

    深圳房价野蛮上涨

    上月同比涨68.7%,专家称今年无拐点

    楼价从2字头到3字头,再到4字头。

    对于许多地产商而言,2015年的深圳楼市是一场狂欢盛宴。频频爆满的开盘现场、如火箭般飙升的成交量、居高不下的房价……每一样,都让他们有了充足的理由扬眉吐气。

    放眼前11个月的成交榜单,除了2月春节效应引发的短暂低迷之外,各月成交量和价格同比去年都有不小的涨幅。

    一直到10月,楼价首次环比下降7 .2%至3 .35万元/平方米,开始高位盘整。而最新数据显示,由于高价盘成交多。11月深圳一手住宅价格为44761元/平方米,首次跃上4字头。

    2007年深圳房价领涨全国,2008年转而领跌全国。

    这次历史会重演吗?

    楼价已涨到“4”字头

    网友“破梅林”近日的网文《10月深圳600万卖房亲历记:是逃顶还是痛失》在网上点击率很高:逃不逃顶还真不好说,卖掉的一刹那,签字时突然想到,哪一年要想回深圳恐怕要花得更多。

    今年以来,如脱缰野马般一路狂飙的深圳房价有力地佐证网友“破梅林”的矛盾心态。中国指数研究院的数据显示,从1月的26691元/平方米飞跃到6月的30713元/平方米,当深圳业界还沉浸在一手房均价迈上3万元新台阶的惊讶之中,下半年至今,房价早已“肆无忌惮”地向“4”字头挺进,只是涨幅持续放缓。11月,新房价格达到44761元/平方米。

    房价高企的不只是新房,二手房也同样“不甘示弱”。深圳中原研究中心的统计数据显示,早在今年7月,深圳二手房成交均价已“昂首”步入4万元的门槛,此后逐月上涨。在新近深圳链家市场研究中心公布的《2005-2015年深圳二手房均价涨幅》显示,十年来,深圳二手房均价从2005年的5193元/平方米上涨到今年11月的40233元/平方米,涨幅高达774.80%。

    “相比年初,深圳房价涨幅已经超过30%。”深圳市房地产研究中心主任王锋说,下半年股市的震荡下行加上楼市已经进入高位,抑制了部分购房需求。第三季度深圳房地产市场出现一定调整,但第四季度开始又有所回暖。

    你被踢出深圳了吗?

    不是价格太贵,就是楼盘位置太偏……兜兜转转一路,随着深圳房价今年从高位攀至巅峰,张小姐的心理也从开始的“慢慢来”到嗟叹惋惜,再转为冲动。10月底,眼看着曾经犹豫过的楼盘不断售罄或涨价,夫妻俩终于一咬牙,买下地铁大芬站附近某盘的一套89平方米三房。“约3.6万元/平方米的均价,哪怕首付支付近五成150万元,但每月1.2万元的月供仍然压力山大。我们两公婆目前月薪加起来也就2万来块。”一提起房贷,张小姐满脸忧色。但无论如何,有了“面包”,张小姐和老公总算可以安心开始筹办婚礼。

    顾先生是Q房网梅林分店的一名置业顾问,他告诉记者,最近二手房成交量又开始上涨,基本没有出现降价。“需求一直存在,房价不可能降,尤其是关内的房价。现在只是相对平稳。”近日,记者走访福田梅林附近的部分二手楼盘也发现,诸多房产经纪人对后市依然看涨。

    深圳中原董事总经理郑叔伦称,这证实市场信心正在缓步地回暖。未来楼市的成交量将逐渐增大,成交价也将回升,但涨幅不及上半年。

    硬币的另一面,是越来越多的深漂族似乎逐渐被高房价逼走。在今年9月腾讯大粤房产发起的一项“高房价之下你会留深吗”调查中,66.7%的网友认为深圳当前的高房价已非刚需客承受得起,会造成大批深漂族离开。32.7%的人表示因房价过高,会选择离开。

    由上海易居研究院发布的《2014年全国35个大中城市房价收入比排行榜》进一步显示,在纳入统计的全国35城中,深圳以20 .2的房价收入比高居榜首。这意味着,哪怕是达到深圳平均收入水平的家庭,购买一套100平方米的房子仍需要耗费至少20年才能得偿所愿。

    “深圳房价暴涨之后,确实会对部分人形成挤压外溢效应。但与此同时我们必须看到人口净流入一直在保持,走出去的人远比进来的人少,因为深圳也提供了相比其他城市更多的机会。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为。

    郑叔伦说,整个深圳的定位和发展趋势都是往金融、高科技方向发展。在经济转型过程中,人口结构肯定会发生变化,较低端的人才被挤压出去,留下的都是比较有竞争力的人才。因此,随着深圳逐渐向国际化城市发展,这里的房价也许还会再上涨。

    临深片区欢迎你

    而高房价也正在悄然影响着深圳这座城的人和事。在与记者的交谈过程中,深圳的郑生就不断表示出转战东莞临深片区的想法,“不久前我刚去看了益田大运城邦、恒大绿洲等盘,虽然交通不太方便,但价格几乎只有深圳楼盘的四分之一。”郑生两眼发亮地说道,如果买在凤岗,一旦深圳扩容,那也是深圳户口了。

    被高房价挤压而出,涌入东莞和惠州临深片区购房的“深圳客”并不在少数。

    在东莞,除传统临深片区的凤岗、塘厦和樟木头等镇街外,清溪、黄江、松山湖等镇,随着梅观高速取消收费交通条件改善后,深圳客置业版图迅速扩张。甚至,在距离深圳较远的道滘、沙田和洪梅等镇,新开楼盘也有了深圳客的身影。

    就东莞楼市而言,今年市场火热的背后,持续外溢的深圳客群无疑是房价上涨的最大推手。

    “从前三季度成交情况来看,临深片区住宅成交一直占据绝对主导地位,根据东莞市房管局签约数据显示,前三季度临深片区镇街住宅成交量就达到超过200万平方米,占全市成交总量的30%。”中原地产策略研究中心总监车德锐表示,前三季度住宅成交量最好的十大畅销楼盘,一半以上均位于临深镇区。

    惠州临深片区的楼市今年也是非常火爆。惠州中原地产提供的统计数据显示,前9个月,大亚湾片区楼市共计成交23258套住宅,同比大幅上涨76.6%。

    受“深圳直辖扩容至大亚湾”传闻以及深圳房价狂飙等多重因素影响,深圳市场大量外溢需求涌向大亚湾市场,造成大亚湾楼市持续量价齐飞的局面,以至于大亚湾楼市仅剩下5个月库存,几乎面临断档局面。

    长期供不应求

    “中国房地产简单来说就是供与求的一场博弈。你可以从法国买进LV的包包,可是你能进口一套房子吗?”在11月20日的一场会议上,黑土地集团创始人兼主席孙强指出,即使经济不太景气,但深圳的房价一年仍涨了30%,归根结底还是因为这座城市的刚性需求一直存在。

    长期的供不应求,这是深圳房价居高不下的根本原因。相较全国其他城市而言,深圳每年的新盘供应量可谓“捉襟见肘”。据王锋观察,与深圳人口规模差不多的北京、上海等城市,楼市年供应量基本都超过20万套。即使是人口规模不如深圳的南京、武汉、厦门等地,每年供应量也接近10万套。深圳楼市一年供应新房数量仅5万- 6万套,显而易见,这根本满足不了庞大人口的需求。

    在记者拿到的一份中国指数研究院的统计数据中,截至10月,深圳楼市可售面积为374 .63万平方米,可售套数为34363套,销供比0 .84,供求关系依然失衡。更直接的数据是库存去化周期达6 .28个月,“接近6表明供求关系处于紧张状态,6 .28这个周期已经不是很正常。”王锋判断。

    与新房供应量相挂钩的是土地供应量。当国内其他城市的土地市场正面临“跑马圈地”的扩张局面时,深圳的土地供应却日益紧缺。王锋列举了一组北上广深的土地资源对比数据,其中,深圳土地供应量是北京的1/8,上海的1/3,广州的1/4。

    近日,深圳市土地房产交易中心发布公告称,12月,深圳将公开出让26宗土地,占今年全年土地供应总量的三成多。王锋预计,预示着明年楼市新房供应量将有所增加,届时将进一步平衡楼市供求关系,对于抑制明年房价过快上涨将起到一定的作用。

    在宋丁眼中,深圳楼市今年根本没有“拐点”一说。“在上半年暴涨之后,第三季度楼市进入调整的通道,成交量价整体走低一步。但是由于需求量依旧很大,向下走的动力不足。”

    一组来自深圳中原研究中心的数据则显示,虽然10月首次环比下降7.2%至3.35万元/平方米,但11月的第二周(9日- 15日)、第三周(16- 23日),深圳新房成交均价高达4 .8万元/平方米、4.7万元/平方米,打破历史单周最高均价。

    而据深圳市规土委12月1日公布最新数据:11月深圳一手住宅价格为44761元/平方米,环比涨幅33.2%,同比上涨68.7%,这也是深圳房价首次超过4万元/平方米。高价盘成交占比36%,成主要助涨因素。


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