深八条新政一年战果显著:房市投资客比例降至4%

发布时间:2017-10-9 编辑:zhaojiayuan点击量:337

    即便2008年楼市大幅波动,都没有让从事房产中介工作10年的刘伟(化名)感受到今年一样的寒冷,“去年国庆调控后深圳楼市速冻,今年业绩能否达到去年7成都是问题。”

    南山区某新盘营销总监张海(化名)称,“今年等待预售证的时间实在太长了,政府价格卡得非常严,稍微超过预期就要重新修改。”

    去年10月“深八条”出台后,深圳楼市转冷。截至今年8月,已经连续11个月出现环比下降。不过,据国家统计局数据显示,今年8月深圳新建商品住宅价格环比指数为99.6,在70个大中城市排名第66位,二手住宅价格环比指数为99.8,排名第62位。深圳进入房价平稳时代。

    “我认为是政府为购房者打折”

    深圳房价自2015年初后一直领跑全国,直到去年10月“深八条”出台,当月仅有1个商务公寓取得预售、1个住宅项目开盘,供应量出现2008年以来同期历史最低。今年1月,深圳发布升级版“限价令”,要求预售申报价格不明显高于周边同类同户型在售项目均价。

    审批从严成为阻碍高价项目入市的重要因素,而这些高价项目又承担着房企的业绩重担。数据显示,今年1~8月深圳商品住宅批准预售面积为189.65万平方米,同比下降37.5%。张海表示:“原定于去年10月开盘的项目遇上调控,今年下半年才拿到预售证。”

    改善型项目定价同样趋严。宝安区某新盘负责人直言:“我们项目的价格也是修改后才拿到预售证,政府严格限价,杜绝拉动周边房价上涨的任何可能性。深圳房价上涨靠新盘拉动,现在被扼制,我认为是政府为购房者打折。”

    入市难并未阻止开发商继续进军深圳市场。接近8成货量重仓深圳的深圳控股今年上半年因调控挫伤业绩,上半年91亿元的销售额76%来自深圳,目前冀望拉升业绩的豪宅盘深业中城依然延迟销售。但深圳控股首席运营官朱国强表示,“销售额的增长和盈利能力的提升应置于一个中长期发展阶段来看待,优质资产不会因短期压制而丧失价值。因此,公司不但不会放弃深圳市场,反而会继续加大在深圳布局的力度。”

    事实上,看好深圳正是因为深圳项目能贡献较大利润。按照深圳控股董事会主席吕华所言,“企业都想赚钱,放着毛利率超过50%的项目不做,去做三四线城市毛利率只超过10%的项目,何必?”深圳控股去年开始大举退出三线城市,专注以深圳为主的一线城市市场。

    今年通过竞拍土地首次进入深圳的龙湖地产表示,“在复杂的市场环境下,深圳作为华南区域中心城市,发展潜力优厚,一直是龙湖业务布局的重要目标市场。”

    首创置业以18.45亿元、190%溢价率斩获龙华地块后也表示,深圳作为一线城市,前景非常好。拿地价格在预期范围内,集团看好深圳市场,后续还会继续拿地。

    调控效果显著 热销项目量升价未涨

    公开数据显示,今年1~8月,深圳新建商品住宅成交145.9万平方米,同比下降51.5%,单月成交量低于去年月均35万平方米成交量水平,7、8月成交环比下降30.4%、1.2%,市场再度低迷。

    刘伟对此深有感触,他每天骑着摩拜单车在地铁口附近揽客,逢人就问:“刚去看新房吗?我们这边有很多一手房源,价格会优惠。”

    刘伟还表示,今年市场难做,他们不穿工服出来拉客,是怕楼盘销售知道。他们不仅做龙华市场,近期主力推的平湖卓越星源项目价格只要4.1万元/平方米。卓越星源作为龙岗区平湖片区目前少有的大型都市综合体项目,早在3月就开放品牌体验中心,直到8月6日才拿到预售证,先后推出366套房源。深圳中原研究中心数据显示,该项目8月成交67套,9月销售成绩遥遥领先。

    目前,深圳不少新盘要靠一二手联动来进行销售,也就是楼盘现场销售与刘伟这样的中介销售人员联动。龙华区热销项目鸿荣源尚峻都出现链家、中原等中介的驻场身影,鸿荣源尚峻都项目销售人员直言:“现在销售要靠一二手联动,我们的项目是这个片区少有的住宅,毗邻3个地铁口,所以卖得很快,目前已达7成。”深圳中原研究中心数据显示,鸿荣源尚峻8月成交106套,位列前三。

    不过,限价同样困扰着鸿荣源销售人员,“原本要卖7万元/平方米的项目只能卖6.4万元/平方米。我们周边中海地王项目的二手房都已经卖到7万元/平方米了,对面电建和中国金茂去年拍的地王项目,预计推出价格也超过10万元/平方米。”

    美联物业全国研究中心总监何倩茹表示:“近一年来的市场整体表现平稳,成交量低位徘徊,成交价甚至出现小幅下降态势,算是达到了政府调控目标。限价还需要维持较长的时间。但‘如果一旦放开,价格飙升’这件事,我认为还得看那时的市场环境和购房人心态。”

    深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出:“这一年总体来说达到了政府调控预期,调控效果比较显著。深圳二手房价格在调整,新房同比在回落,倒挂情况不是很严重,主要原因是深圳二手房和新房在空间上布局很类似,均匀分布在城市中心和郊区。”

    资金杠杆被控 刚需者观望,投资客离场

    深圳市政府调控之心还体现在严格的购买政策上。去年3月25日,深圳市政府发布调控政策:非深户在深圳购房,社保缴满年限由此前的1年提高至3年。首套房还清房贷、购买第二套房时,首付由3成提高至4成。

    10月4日,深圳限购政策升级,不仅重拾“7090”政策,还追加了“单身限购一套房”、“社保3年变5年”、“有贷款无房首套比例上升至50%”等严苛条款。

    去杠杆也在同步进行。从“首付贷”叫停到“消费贷”严控,妄想借助金融杠杆入市的投机行为被一步步明令禁止。据最新消息,深圳建行、工行和中行自9月22日起将首套房贷利率上调10%,农行则自9月23日起将首套房贷利率上调10%。二套房贷利率方面,除中行利率上浮10%以外,建行、工行和农行的二套房贷利率均上浮15%。

    多位购房者表示,现在去银行申请房贷的时间变长,有的甚至排到年底。美联物业全国研究中心指出,银行目前控制消费贷的贷款金额及年限,9月稍微回暖的市场交易气氛或将受到打击。购房者愈发观望。今年5月在南山区购入一套总价475万元二手房的陈小姐表示:“纠结要不要买房很久了,不买怕房价涨,买又怕作接盘侠。”

    值得关注的是,深圳中原研究中心数据显示,二手房投资客比例已经大幅度下降至4%,远低于2015年的30%和2016年超过20%的比例,自住需求达到73%。

    何倩茹指出:“由于限购升级、购房利率不断上升,投资者利用杠杆进入楼市的已经越来越困难。另外由于楼市已进入平稳发展期,企图通过短期买卖来获利已经很难,因此目前投资客的占比已经很少,刚需客较多。”

    李宇嘉表示了相同看法,“控制房价上涨是政府的中长期目标,短期内不会放开。不管是发展租赁市场,还是住房回归居住属性,都需要平稳的房价来缓解,不然投资需求就会进场。目前投资客比例比较低,房价涨幅在减小甚至下跌,投资客没有入市积极性,刚需客也在观望。”


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